确定买什么样的房子
　　想便宜，买“二手房”
　　买产权房还是买使用权房?
　　查询二手房产权方式及程序
　　选购二手房18项注意
　　可购买的二手房类型

　　确定买什么样的房子
　　·价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。
　　·交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
　　·社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。
　　 确定资金来源 是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款？

　　想便宜，买“二手房”
　　如果你的购房考虑中“价格”是最重要的因素，那建议你不妨考虑买“二手房”。
　　商品房的设计标准较高，环境较好，但价格较高；“二手房”如职工所购公有住房等设计标准较低，但房型规格较多，如一室，一室半，二室等，地段较好，价格便宜。

　　据统计，１９９８年度职工购公有住房上市出售的平均单价与商品房的预售平均单价相比要低１０００—２０００元／平方米，而且，商品房售价高的区，职工所购公有住房与商品房的价格差距相应较大。不可售公有住房的房屋类型更是丰富，价格较职工所购公有住房售价更低

　　买产权房还是买使用权房?
　　现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓“全产权”、“永久产权”的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢?
　　我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为７０年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限７０年的土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只是６２年。如果你买了别人居住过２０年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到５０年了。

　　问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限国家要无偿收回土地和住房。如购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。

　　产权(也就是所有权)和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。

　　拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。

　　再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有“使用权”也有处分权，尽管他处分的是“使用权”，而不是“所有权”。 按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。

　　所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种“我拥有产权”的心理感受而已。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢?

　　查询二手房产权方式及程序
　　“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。
　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：
　　 1．房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；
　　 2．档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；
　　 3．登记日期，此日期为该项交易的签订日期；
　　 4．成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品 ；
　　 5．其他内容，如房屋平面图等。
　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
　　 最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5 年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏

　　选购二手房18项注意
　　想要在二手楼市中淘金的朋友，选购二手房屋时可要擦亮眼睛，牢记以下十八项注意：

　　一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。

　　二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

　　三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

　　四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

　　五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

　　六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

　　七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

　　八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

　　九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　除此之外，还要了解：

　　十、产权。原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。

　　十一、买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

　　十二、房屋值不值这个价？通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

　　十三、能否做二手房按揭？二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。

　　十四、应不应该请律师？二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

　　十五、应不应该找中介？中介的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介之前应该了解：中介提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，中介是否有义务、有能力负责赔偿损失？中介的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

　　十六、选择什么样的中介？可靠中介应该提供两证：有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介中介资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介的可靠性更有作用。

　　十七、房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的中介处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。

　　十八、产权的过户。必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有中介、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

　　可购买的二手房类型：
　　主要分第二次上市交易的商品房、已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房，包括：
　　 按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；
　　 按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；
　　 集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房；
　　 按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。
　　 但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进行交易：
　　1. 以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的；

　　2. 已被列入拆迁公告范围内的；

　　3. 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　4. 有所有权纠纷的；

　　5. 已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；

　　6. 上市出售后会形成新的住房困难的；

　　7. 擅自改变房屋使用性质的；

　　8. 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；

　　9. 法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。